بلندمرتبه سازی و كاهش مناطق متراكم و فرسوده شهری

بافتهای متراكم و فرسوده امروزه بخشهای قابل توجهی از شهرهای بزرگ مارا تشكیل می دهند . در شهر تهران هم اكنون بیش از 60 درصد بافت های مسكونی فرسوده اند كه نیاز به نوسازی وبازسازی دارند كه از این تعداد 30 درصد نیازمند تخریب كاملند . وجود ویژگیهایی نامطلوب همچون كاربریهای ناسازگار، تراكم ترافیك، تراكم شدید جمعیت ، وضعیت ناسالم زیست محیطی ، كمبود تسهیلات اجتماعی و خدمات شهری مدیریت شهری را به سمت اجرای برنامه های نوسازی وبازسازی این مناطق سوق داده است . بلند مرتبه سازی بدلیل داشتن امتیازاتی از قبیل استفادهبیشتر و بهتر از سطح زمین در شهرها، تامین فضای باز و محیط زیست بهتر می تواند یكی ازراهكارهای موثر در جهت ارتقای كیفی وضعیت مناطق متراكم و فرسوده شهری بشمار آید.
1- مقدمه
آغاز حركت به سمت بلند مرتبه سازی در ایران را می توان سال 1328 هجری شمسی دانست . تا پیش از سال 1328 ، بلندترین ساختمانهای ایران و تهران را می توان ساختlان باشگاهافسراندانست كه مشتمل بر 4 طبقه بود . اولین ساختمان بلند ایران در شهر تهران و در 10 طبقه درخیابان جمهوری ، در سالهای 30-1328 احداث گردید . سپس در سالهای 41-1339 ساختمانطبقه پلاسكو و دو سال بعد در سال 1343 ساختمان تجاری 13 طبقه آلومینیوم احداثگردید
با وقوع انقلاب اسلامی بلند مرتبه سازی تقریبا به مدت بیش از 10 سال متوقف شد و دراینسالها ساخت و ساز این نوع ساختمانها به تكمیل مجموعه های مسكونی نیمه تماممحدودماند . در سالهای صنعت بلند مرتبه سازی در كشور ما به علت جوان بودن، با مشكلاتمتعددیروبروست. به كمك طرحها و برنامه های جامع و كارشناسانه شهری ، می توان ازویژگیهای مثبتاینگونه بناها جهت حركت به سمت توسعه كیفی مناطق قدیمی و متراكمشهری بهره گرفته ودر نهایت به بهبود كلی وضعیت شهرهای بزرگ و پرجمعیت كمك نمود.

2- ساختمان بلند
بلند بودن ساختمان یك امر نسبی است و از جنبه های مختلف تعاریف گوناگونیبرایساختمانهای بلند مرتبه ارائه شده است:

برنامه ریزان و طراحان شهری غالبا ساختمانهای ده طبقه به بالا را ساختمان بلند اطلاقمینمایند و ویژگی ساختمان بلند را آن می دانند كه حداقل یك نمای طراحی شده آن نمایانگرتعدادطبقات متعدد آن باشد . به عبارت دیگر یك نمایشگاه، كارخانه و یا هر ساختمان با ارتفاع زیاددراین تعریف نمی گنجد. در قوانین داخلی ایران طبق دستورالعمل اجرایی محافظت ساختمانهادربرابر آتش سوزی ( نشریه 112 سازمان برنامه و بودجه ) حداقل تعداد طبقات ساختمان مرتفعطبقه عنوان شده است . هرچند كه می توان با توجه به پیشرفت وسایل و امكانات، اینتعدادطبقات را به 12 طبقه رساند . همچنین بر اساس متن ضوابط و مقررات احداث ساختمانهایطبقه و بیشتر در تهران كه به عنوان دستورالعملی برای ساختمانهای بلند در تهران بشمارمیرود، هر كجا از ابنیه بلند ، ساختمان بلند و با بنای بلند نام برده شده است، منظورساختمانهایطبقه و بیشتر می باشد. با توجه به جمیع موارد عنوان شده، می توان ساختمانبلند راساختمانی با حداقل 10 طبقه عنوان نمود كه در حیطه كلیه تعاریف فوق قرار می گیرد
3- سوابق قانونی بلند مرتبه سازی در ایران
ضوابط و مقررات مرتبط با بلند مرتبه سازی در ایران را می توان در دو دوره قبل و بعد از انقلاب اسلامی مورد بررسی قرار داد . بررسی این ضوابط نشان از تشویقی بودن آنها درسالهایابتدایی شروع بلند مرتبه سازی دارد كه هر چه پیش می رویم جنبه های تشویقیضوابط جایخود را به جنبه های كنترلی و محدود كننده می دهد.

اولین قانون مرتبط با ساختمانهای بلند تصویب شده در ایران را می توان قانون تملك آپارتمانها دانست كه در سال 1343 جهت تشویق احداث ساختمانهای بلند مسكونی تدوین و تصویبشدپیامد سپس در سال 1345 ماده 100 اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم به تصویب رسید . براساس این ماده "شركتهایی كه منحصرا به منظور ایجاد واحدهای مسكونی ارزانقیمتبرایطبقات متوسط و كم درآمد تشكیل شده و یا بشوند، نسبت به آن قسمت از درآمد حاصلازفروش اقساطی بلوكهای آپارتمانی كه در داخل شعاع 50 كیلومتری مركز تهران، كمتر از 10 طبقهنباشند و در خارج از شعاع مذكور طبقات آن از تعدادی كه در آیین نامه موضوع تبصره اینمادهتعیین خواهد شد كمتر ن باشد و طبق ضوابط و قیمتهای تعیین شده از طرف وزارت داراییووزارت آبادانی و مسكن ظرف مدت 10 سال از تاریخ تصویب این قانون احداث می كنند، ازپرداختمالیات معاف هستند مشروط بر اینكه مدت اقساط كمتر از 8 سال نباشد." همچنین برایاولینبار واژه بلند مرتبه سازی و آ پارتمان سازی و احداث مسكن دسته جمعی در برنامه 5 سالهچهارم عمرانی رژیم سابق 51-1347 مطرح گردید .

پس از پیروزی انقلاب اسلامی و طی شدن دوران ركود بلندمرتبه سازی، شورایعالی شهرسازیو معماری ایران با توجه به گرایش بلند مرتبه سازی در تهران و شهرهای بز رگ در جلسه مورخ 1369/10/24 "ضوابط و مقررات افزایش تراكم و بلندمرتبه سازی " را تصویب نمود . اهدافاینمصوبه عبارتند از:

- استفاده بیشتر و بهتر از سطح زمین در شهرها برای اسكان جمعیت
- تامین فضای باز و محیط زیست بهتر
این مصوبه در هماهنگی با مصوبه مورخ 1/7/69 شورای اقتصاد در خصوص تقلیل سطح زیربنای واحدهای مسكونی، خط مشی های زیر را مورد توجه قرار داد

- تشویق بلند مرتبه سازی
- تطبیق الگوی تفكیك با مقتضیات بلند مرتبه سازی
- تشویق به تجمیع قطعات در مناطق نوسازی
- استفاده از ظرفیتهای افزایش تراكم و ساختمانی جمعیت
- انبوه سازی و بكارگیری روشهای صنعتی در ساختمان سازی
همچنین شورایعالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ 4/2/71 ضوابط و مقررات منطقه بندی شهرها به مجتمع آپارتمانی، چند خانواری و تك واحدی را تصویب نمود . این مصوبه نتایجزیررا دنبال می كرد :

1- منطقه بندی مجتمعهای آپارتمانی و ساختمانهای بلند یا چند خانواری و تك واحدیمتفاوتبوده و نمی توان لابلای گستره ای از شهر كه تك واحدی و عمدتا چند خانواری است،مجتمعهایآپارتمانی بنا نمود.

2- كاهش سطح اشغال و همچنین استفاده از زمینهای بزرگتر و تجمیع و عدم تفكیك موردتاكیدقرار گرفته است.

3- ارتفاع این ساختمانها نامحدود ولی مشروط به رعایت تراكم مجاز و حقوق ساختمانهای مجاور می باشد.
4- طراحان این مجموعه باید گزارش امكان سنجی مربوط به تامین نور، آفتاب و عدم اشراف رابهتایید مراجع صدور پروانه ساختمان ( شهرداری ) برسانند.

در كنار ضوابط و مقررات فوق، گذری بر طرح ساماندهی تهران خالی از فایده نخواهد بود. طرح ساماندهی تهران در ارتباط با بلندمرتبه سازی راهبردهایی دارد كه به آنها اشاره می نماییم : "درجهت تامین بخشی از سطوح خدماتی مورد نیاز، لازم است ضمن تغییر كاربری قسمتیازاراضی مسكونی در مورد افزایش تراكم ساختمانی هم اقدام شود . بر این اساس افزایشتراكمساختمانی در مقیاسهای عملی، منجر به اتخاذ سیاست بلندمرتبه سازی در بخشی ازاراضیمسكونی می شود و اصولا از بلندمرتبه سازی نخست ( نسبت به سهم زمین مشتر ك وسطحاشغال ثابت ) زیربنای بیشتری دست می یابد و در زمینه دوم درصورت كاهش سطحاشغال وتثبیت زیربنا، به فضای عمومی و فضای باز بیشتری دسترسی پیدا می كند "در قسمتدیگریاز طرح یاد شده آمده است : "تفكیك اراضی به قطعات كوچك طی سالیان متمادی باعثشدهاست كه فضاهای باز شهری تدریجا بسیار كوچك، خرد و از وضعیت مطلوب و قابل بهرهبرداریخارج شوند و این فضاهای كوچك عملكرد خود را در زمینه های دیگر نیز به علت اشراف اینویژگی از دست بدهند . در همین خصوص برای جلوگیری از خرد شدن اراضی به قطعات كوچكو آزاد شدن فضاهای كوچك برای بهره وری بیشتر ، سیاست های تشویقی برای تجمیع قطعاتوعدم تفكیك قطعات بزرگ فعلی پیشنهاد می شود . این استراتژی كه مكمل استراتژیبلندمرتبهسازی است، به كمك روش تجمیع، از كم شدن فضاهای باز شهری از طریق ایجادمجموعه هایبلندمرتبه جلوگیری می كند

هرچند كه در كل طرح ساماندهی تهران بنابر دلایل مختلف شكل اجرایی جدی به خود نگرفت اما دیدگاه مثبت قانونگزاران نسبت به بلند مرتبه سازی در پایتخت همچنان پابرجاست بطوریكهبنابرگفته معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهرا ن، در طرح جامع و تفضیلی جدید شهرتهرانكه از بهمن ماه 1385 ابلاغ و اجرایی شد، برای بلندمرتبه سازی هیچ محدودیتی درنظرگرفته نشده است اما برای آن برنامه اصولی و علمی دارد كه كجا و طبق چه برنامه ایبلندمرتبهسازی شود . این امر نشان دهنده رویكرد مثبت همراه با سازوكارهای كنترلی مناسببرایبلندمرتبه سازی در كلانشهری همچون تهران خواهد بود.