ماده 100 شهرداری ها

ماده 100 قانون شهرداری ها از جمله مواد بسيار کاربردی است که البته آنچنان که بايد به بررسی آن پرداخته نشده است و اينجانب در نوشتار حاضر به بيان تخلفات داخل در صلاحيت اين مرجع و نيز نحوه رسيدگی و همچنين نحوه اجرای مجازات ها پرداخته ام؛ در کل سعی شده است تا به بررسی زوايای مهم و کاربردی اين مرجع و نيز مسائل مبتلا به که دانستن آن برای اعاده حق در اين مرجع ضروری است پرداخته شود.
مقدمه : براي ورود به مبحث مذكور در اين نوشتار در ابتدا به جايگاه ماده 100 قانون شهرداری در نظام حقوقي ايران به اختصار اشاره اي خواهيم كرد . در يك تقسيم بندي كلي مراجع اداري و مراجع قضايي تقسيم مي شوند كه اين مراجع نيز خود به مراجع عمومي و مراجع استثنايي تقسيم مي شوند . مراجع قضايي عمومي همان دادگاههاي عمومي موجود در نظام قضايي كشور مي باشند مراجع قضايي استثنايي هم به دو شاخه كيفري و حقوقي تقسيم مي شوند
مراجع استثنايي حقوقي به مراجع حقوقي دادگستري( عزل و نصب قضات آن كلا در اختيار قوه قضائيه است ) و مراجع حقوقي غير دادگستري( عزل و نصب قضات آن كلا و جزئا در صلاحيت قوه مجريه مي باشد )تقسيم مي شود .
تقسيم بندي كمسيون ماده 100 قانون شهرداري از مراجع غير دادگستري كيفري محسوب مي گردد .
الف - انواع تخلفات داخل در شمول موضوع م 100 و تبصره هاي آن
قبل از بيان انواع تخلفات داخل در صلاحيت كمسيون م 100 بايد به ماهيت چنين تخلفاتي پرداخته شود و اينكه آيا مقررات مربوط به آن از امور كيفري است و يا مقررات مربوط به آن از امور حقوقي مي باشد و يا اينكه چنين تخلفاتي يك تاسيس حقوقي مستقل مي باشد . عده اي بر اين باور اند كه چنين تخلفاتي ماهيتا كيفري مي باشد و به دلايلي اشاره كرده اند كه مهمترين آن دلايل عبارتند از :
1- نخستين بار قانونگذار براي تخلفات ساختماني مجازات كيفري معين نمود .
2 –وفق مقررات قانوني ماده 217 اصلاحي آ.د.ك /136 صلاحيت رسيدگي به تخلفات ساختماني به دادگاههاي كيفري احاله شد .
3 – عضويت عضو قاضي در كمسيون هاي م 100 و تاثير راي قاضي در مفاد آراء صادره از كميسيون و اينكه انتخاب چنين قاضي غالبا از بين قضات دادگاههاي كيفري و دادسرا صورت مي گيرد . ولي از آنجايي كه معرفي قاضي از بين قضات دادگاههاي كيفري تكليف قانوني نيست و همچنين وجود قاضي دادگستري در كمسيون ها دليل بر قضايي بودن « كيفري ، مدني » آنها نيست كما اينكه در كمسيون موضوع م 56 قانون نحوه بهره برداري از جنگلها و مراتع چنين است . همچنين از آنجايي كه طبق بند 2 از م 11 قانون ديوان عدالت اداري احكام صادر از كمسيون م 100 قابل اعتراض در ديوان عدالت اداري است مي توان فهمي كه آراي صادره از كمسيون م 100 از سنخ كيفري و قضايي نيست .
تخلفات واقع در صلاحيت كمسيون م 100 و تبصره هاي آن به شرح ذيل مي باشد :
1 – تخلف احداث بناي بدون پراوانه :
ماده 100 ق .ش مالكيت اراضي و املاك واقع در محدوده شهر يا حريم آن را ملزم به اخذ پروانه قبل از هر اقدام عمراني يا تفكيك اراضي و شروع به ساختمان از شهرداري كرده است و ضمانت اجراي عدم چنين امري جلوگيري از عمليات ساختماني توسط شهرداري و ارجاع امر به كمسيون م 100 مي باشد كه در ادامه به آن خواهيم پرداخت .
كمسيون موضوع را با حضور نماينده شهرداري كه بدون حق راي براي اداي توضيح شركت مي كند و با توجه به لايحه كتبي ذي نفع در صورت وصول براي ظرف مدت يك ماه تصميم مقتضي بر حسب مورد اتخاذ مي كند . حكم كمسيون در مورد تخلف احداث بناي بدون پروانه يكي از دو مورد ذيل مي باشد .
1 – تخريب :
حكم تخريب مستفاد از صدور تبصره يك ماده 100 ق. ش در صورتي صادر مي شود كه مخالف اصول شهرسازي ، فني ، بهداشتي باشد .
2 – اخذ جريمه :
مستفاد از تبصره 4 ماده 100 ق .ش در صورتي كه اصول فني بهداشتي و شهرسازي رعايت شده باشد كه در اين صورت كمسيون مي توان با صدور راي بر اخذ جريمه به ازاء هر متر مربع بناي بدون مجوز يك دهم ارزش معاملاتي ساختمان يا يك پنجم ارزش سرقفلي ساختمان در صورتي كه ساختمان ارزش سرقفلي داشته باشد هر كدام كه مبلغ آن بيشتر است از ذي نفع ، بلامانع بودن صدور برگ پايان ساختمان را به شهرداري اعلام نمايد .
در مورد دو حكم تخريب و اخذ جريمه ذكر اين نكته خالي از فايده نمي باشد كه در موردي كه اصول شهرسازي فني و بهداشتي رعايت شده باشد حكم به تخريب بدهد و يا اينكه حكم به جزاي نقدي بدهد .
2– تخلف تراكم اضافي :
1– تخريب :
الف – در صورتي كه رعايت اصول فني شهرسازي و بهداشتي نشده باشد .
2 – راي به اخذ جريمه :
كمسيون مي تواند در صورت عدم ضرورت قطع اضافه بنا راي به اخذ جريمه عليه ذي نفع بدهد . در مورد صدور راي به اخذ جريمه از سوي كمسيون علل و عواملي موثر مي باشند كه به اختصار به آنها پرداخته خواهد شد .
الف – نوع موقعيت ملك از نظر مكاني :
1 – خيابانهاي اصلي
2- خيابانهاي فرعي
3 – كوچه بن باز
4 – كوچه بن بست
ب - نوع استفاده از فضاي ايجاد شده
ج – نوع ساختمان از نظر مصالحي
د – نوع حوزه استفاده از اراضي
3 – تخلف مربوط به عدم احداث پاركينگ و يا غير قابل استفاده بودن پاركينگ
اين نوع از تخلف زماني محقق مي گردد كه احداث پاركينگ با توجه به مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و ضوابط شهرداري محل الزامي باشد ولي مالك ساختمان از احداث پاركينگ خودداري نمايد و ابتدا به ساكن پاركينگ را احداث نكند و يا اينكه پاركينگ را به صورتي كه امكان اصلاح چنين تخلفي وجود داشته باشد حكم به اصلاح همراه اخذ جريمه مي دهد و در صورتي كه اصلاح آن ممكن نباشد و كمسيون مي تواند باتوجه به موقعيت محلي و نوع استفاده از فضاي پاركينگ راي به اخذ جريمه اي كه حداقل يكي برابر و حداكثر دو برابر ارزش معاملاتي ساختمان براي هر متر مربع فضاي از بين رفته پاركينگ باشد ، صادر نمايد « مساحت هر پاركينگ با احتساب گردش 25 متر مربع مي باشد »
جهت يادآوري متعرض اين نكته مي شويم كه اگر تخلف عدم احداث پاركينگ از لحاظ اصول شهرسازي يا فني يا بهداشتي رعايت نشده باشد حكم تخريب در آن مورد الزامي است .
4 – تجاوز به معابر شهر !!
در مورد تجاوز تخلف تجاوز به معابر شهر بايد بگوييم كه منظور قانون گذار عدم عقب نشيني مالك خود بوده و واژه تجاوز از باب تسامح و تساهل بوده است . چرا كه تجاوز به معابر شهر مشمول عناوين كيفري چون تعرف عدواني موضوع 6904 ق. م. 1 مي شود . مالكين تخلف تجاوز به معابر شهر مذكور در تبصره 6 م 100 ق .ش زماني تحقق پيدا مي كند كه مالك بنا در هنگام نوسازي بر خلاف پروانه و يا بدون پروانه و با عدم رعايت برهاي اصلاحي مصوب شهرداري و مراجع مربوطه را شروع به ساختن ملك جديد كنند و يا به نحوي از آنجا تجاوزي به ملك سابق خود و ملك فعلي شهرداري انجام دهند .
در حقيقت شخصي كه تحت عنوان تجاوز به معابر شهر متخلف شناخته شود . در ابتدا به ساكن مالك مي باشد و حقيقتا تجاوزي به ملك ديگري انجام نمي ده و في الواقع تجاوز به ملك سابق خود انجام داده : ولي در اثر گذشت زمان ملك مزبور تماما يا بعضا در طرحهاي مصوب شهرداري و مراجع مربوطه واقع گرديده كه يا چنين طرحهايي فوري و ضربه الاجلي مي باشد كه دولت با پرداخت ملك به مالك و خراب كردن آن طرح خود را اجرا مي كند و يا اينكه چنين طرحي مهم و فوري نمي باشد ولي حتما بايد انجام گيرد حال اگر مالك ملك قصد نوسازي يا تجديد بنا كرد بايد بر اساس چنين طرحي ساخت كند و اگر خلاف آن ساخت كند بدون علم به اينكه ملك مزبور تمامايا بعضا مشمول تخلف تجاوز به معابر مي گردد كه در اين صورت شهرداري مكلف است از ادامه عمليات جلوگيري كند . و طرح دعوا در كمسيون نمايد .
5- تخلف عدم استحكام بنا :
چنين تخلفي زماني پيش مي آيد كه مالك رعايت اصول فني و معماري و .... را نكرده باشد و بنا از استحكام لازم برخوردار نباشد در مورد اين تخلف از آنجا كه از مصاديق صورت ام 100 مي باشد حكم تخريب از سوي كمسيون الزامي مي باشد .
6- تخلف عدم رعايت اصول فني و بهداشتي و شهرسازي :
اصول فني شامل آن تعداد از ضوابط شناخته شده و علمي راجع به احداث بنا مي شود كه عدم لحاظ آن موجب عدم امكان بهره برداري مطلوب از ساختمان و عدم مقاومت و بقاي ساختمان در قانوني آن مي شود .
اصول بهداشتي مربوط به اموري است كه رعايت آن به منظور حفظ سلامت جسم و روان استفاده كنندگان از ساختمان ضرورت دارد و تخطي از آن موجب خلل و نقصان در بهداشت جسم و روان انسان مي گردد .
منظور از اصول شهرسازي رعايت اصول و ضوابطي مي باشد كه براي حفظ بافت شهر و توسعه فعلي و آتي آن نياز مي باشد .
تخلف از موارد فوق الاشعار توسط مالك از موجبات طرح دعوا در كمسيون ماده 100 ق .ش مي باشد كه در اين نوع از تخلف كمسيون راي به تخريب آن بنا خواهد داد .
7 – تغيير كاربري :
چنين تخلفي زماني تحقق پيدا مي كند كه بر خلاف مندرجات پروانه ساختماني ، در منطقه غير تجاري محل كسب يا پيشه و يا تجارت دائر شود . در مورد اين تخلف شهرداري پس از اطلاع مورد را در كمسيون م 100 مطرح مي كند و كمسيون پس از احراز تخلف در مهلت مناسب كه نبايد از دو ماه تجاوز كند . در مورد تعطيل محل كسب يا پيشه و يا تجارت ظرف مدت يكماه اتخاذ تصميم مي كند .
اجراي اين تصميم با مامورين شهرداري است . كسي كه عالما از محل مزبور پس از تعطيل براي كسب و پيشه و يا تجارت استفاده كند به حبس جنحه اي از 6 ماه تا دو سال و جزاي نقدي از پنج هزار و يك ريال تا ده هزار ريال محكوم خواهد شد و محل كسب نيز مجددا تعطيل خواهد شد « تبصره بند 24 م 55 ق. ش »
لازم به ذكر است كه دائر كردن دفتر وكالت و مطب و دفتر اسناد رسمي ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسي به وسيله مالك از نظر اين قانون استفاده تجاري محسوب مي شود .
نكته ديگري كه بايد به آن اشاره شود عدم پيش بيني قانونگذار در مورد تغيير كاربري تجاري به غير تجاري مي باشد :
يعني اينكه اگر كسي محل كسب يا پيشه خود را كه مطابق مندرجات پروانه ساختماني تجاري مي باشد را به محل سكني خود تبديل كند و يا هر استفاده غير تجاري ديگري از آن ببردآيا مشمول اين ماده مي شود يا خير ؟ مطابق قانون و رويه موجود چنين تغييري كاربري را مشمول مقررات اين ماده نمي شود .
در آخر به وظايف شهرداري – مهندسان ناظر ساختماني و دفاتر اسناد رسمي در ارتباط با م 100 و تبصره هاي آن خواهيم پرداخت .
الف – شهرداري :
1 – جلوگيري از عمليات ساختماني ساختمانهاي بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه به وسيله مامورين خود « قسمت اخير م 100 ق ش » لازم به ذكر مي باشد كه بر خلاف عده اي از نويسندگان كه واژه « مي تواند » مذكور در ماده را به عنوان تكليف و اجبار براي شهرداري تعيين نموده اند . واژه « مي تواند » ظهور در اختيار براي شهرداري دارد يعني شهرداري در اين مورد اختيار دارد كه خود به وسيله مامورين خود از چنين عمليات ساختماني جلوگيري كند و اجبار شهرداري در اين موارد طرح دعوي در كمسين م 100 مي باشد .
و قيد در غير اين صورت مذكور در تبصره 1 م 100 به مهلت مذكور بر مي گردد نه به عدم تكليف شهرداري به طرح دعوا در كمسيون تبصره 1 م 100 به مهلت حداكثر ظرف يك هفته از تاريخ جلوگيري ، موضوع را در كمسيون مذكور مطرح نمايد در غير اين صورت كمسيون به تقاضاي ذي نفع به موضوع رسيدگي خواهد كرد ..... »
2 – طرح دعوا در كمسيون م 100 :
در مورد طرح دعوا از سوي شهرداري در قانون موعدي ذكر نشده مگر در مورد جلوگيري از عميلات ساختماني كه در اين صورت حداكثر ظرف يك هفته از تاريخ جلوگيري بايد موضوع را در كمسيون مذكور مطرح كند .
3 – ابلاغ تصميم كمسيون به مالك
4 – اجراي آراي كمسيون م 100
5 – تقاضاي صدور راي تخريب از كمسيون نسبت به ذي نفعي كه از پرداخت جريمه خودداري كرده .
6 – جلوگيري از ادامه عمليات تجاوز به معابر شهر و ارسال پرونده امر به كمسيون .
ب – مهندسان ناظر ساختماني :
1 – نظارت بر عمليات اجرائي ساختماني كه به مسووليت آنها احداث مي گردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فني ضميمه .
2 – گواهي مطابقت ساختمان با پروانه ، نقشه و محاسبات
3 – اعلام تخلف به شهرداري
ج – دفاتر اسناد رسمي :
قيد ، گواهي پايان ساختمان و گواهي عدم خلاف تا تاريخ انجام معامله صادر شده توسط شهرداري « در مورد ساختمانهاي ناتمام » در سند با توجه به قسمت اخير تبصره م 8